건축물 멸실 후 일시적으로 주차장으로 사용되는 토지의 재산세 과세 구분
부동산 관련된 세금 중에서 부동산 소유자에게 공통적으로 영향을 끼치는 세금은 재산세일 것입니다. 재산세는 주택, 상가, 공장, 토지 등 부동산의 종류와 상관없이 매년 부과되는 세금입니다.
재산세는 분리과세, 별도합산과세, 종합합산과세로 구분으로 합니다. 토지의 경우 건물이 없는 나지의 경우 종합합산과세에 대상이 됩니다. 그래서 건물이 폐건물 상태로 방치되고 있는 경우가 많은데, 이는 재산세가 종합합산과세로 부과되는 것을 회피하고자 건물을 철거하지 않는 이유입니다.
사업자가 토지와 건물을 취득해서 건물을 철거하고 신축을 하는데 기간이 많이 소요됩니다. 건물을 철거하고 나서 신축 공사가 시작되기까지 몇 달 동안 기간이 있는 경우가 있습니다. 이 기간동안 나대지 상태에 놓이게 되는데, 건축물이 멸실된 지 6개월이 경과되지 아니한 토지에 대해서는 재산세를 종합합산세가 아닌 별도합산과세로 부과합니다.
그런데 건물을 멸실하여 신축공사를 하기 전까지 나대지 상태에 있는 토지를 6개월이 안되는 기간동안 주차장으로 사용한 경우에도 재산세를 별도합산과세로 적용이 가능할까요?
행정안전부 예규에 따르면 건축물이 멸실된 지 6개월이 경과되지 아니한 토지이나, 과세기준일 현재 사실상 주차장 용도로 사용하고 있는 경우 공사과정에서 수반되는 일시적인 나대지 상태로도 볼 수 없는 점 등을 고려할 때 해당 토지는 종합합산과세대상으로 적용하는 것이 타당하다고 유권해석을 하고 있습니다.
>>관련 예규<<
부동산세제-515(2024.02.05)
[제목] 건축물 멸실 후 주차장으로 사용되는 토지의 재산세 과세 구분 회신
[요약] 「지방세법」제106조제1항제2호다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따라 일반적인 공사 절차에 수반되는 건축물 등의 멸실로 일시적인 나대지 상태가 된 경우 납세자의 세부담 완화를 위해 별도합산과세대상으로 적용하고 있음. - 본 사안의 경우, 건축물이 멸실된 지 6개월이 경과되지 아니한 토지이나, 과세기준일 현재 아스콘 포장, 무인 수납기 설치 등 사실상 주차장 용도로 사용하고 있는 바, 현황상 다른 용도로 명확히 이용되고 있는 토지까지 별도합산과세대상으로 구분하는 것은 토지분 재산세 기본원칙에 부합하지 않고, 공사과정에서 수반되는 일시적인 나대지 상태로도 볼 수 없는 점 등을 고려할 때 해당 토지는 종합합산과세대상으로 적용하는 것이 타당함.
[질의]
○ 과세기준일 현재 기존건축물이 멸실되어 6개월이 경과하지 아니한 토지를 주차장으로 사용하는 경우, 「지방세법」제106조제1항제2호다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따른 별도합산과세대상 토지에 해당하는지의 여부
[회신]
○ 「지방세법」제106조제3항에서는 '재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다‘고 규정하며, 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다'고 규정하고 있음.
○ 또한, 토지분 재산세는 원칙적으로 종합합산과세를 기본으로 하나, 경제활동 및 토지의 적정 보유 규모, 정책적 필요성에 따라 별도합산과세 및 분리과세로 구분하여 일정한 요건을 갖춘 토지에 대하여 예외적으로 구분 기준을 두고 있음(2010헌바405, 2012.4.24. 등 참조).
○ 아울러, 「지방세법」제106조제1항제2호다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따르면 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지의 경우 별도합산과세대상으로 규정하고 있고,
- 다만, 이 경우 「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인을 받지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있음.
○ 구「지방세법 시행령」(대통령령 제16673호로서 1999.12.31. 일부개정된 것) 제194조의14에서 건축물 부속토지의 범위를 규정하였는데, “건축중인 경우”를 “건축중인 경우와 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 경우”로 개정하였고, 이는‘건축중인 토지'는 별도합산과세대상이므로 건축물 멸실 후 다시 건축하기 위한 준비기간 등을 고려하여 멸실일부터 6개월 간은 건축중인 토지와 같이 별도합산과세대상으로 보도록 개정한데 그 이유가 있음.
- 위 조문이 「지방세법」제106조제1항제2호다목 및 같은 법 시행령 제103조의2의 별도합산과세대상으로 다시 개정된 것으로 이는 일반적인 공사 절차의 경우 건축물 등의 멸실을 수반하게 되는데, 이에 따라 일시적인 나대지 상태가 된 경우에 대하여 종합합산과세를 적용하여 납세자의 세부담이 급격히 증가되는 불합리를 보완하려는데 그 취지가 있다고 할 것임.
○ 본 건의 경우, 과세기준일 현재 기존 건축물이 멸실되어 6개월이 경과하지 아니한 토지가 주차장으로 사용되는 경우, 「지방세법」제106조제1항제2호다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따라 별도합산과세대상에 해당하는지 여부에 대한 질의인 바,
- 「지방세법」제106조제1항제2호다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에서 규정하는 별도합산과세의 취지는 재산세 과세기준일 현재 다른 용도로 이용하는 토지까지 별도합산과세대상으로 구분하는 것은 토지분 재산세 기본 원칙에 부합하지 않는 점, 해당 토지는 건축물이 멸실된 이후, 차단기 설치·아스콘 포장·무인 수납기 설치 등 주차장으로 이용되는 사실이 명확히 확인되었으며, 이를 공사과정에서 수반되는 일시적인 나대지 상태의 토지로 볼 수 없는 점 등 사실관계 및 입법취지, 종전 판례 등을 종합적으로 고려할 때, 과세기준일 현재 토지 이용현황에 맞게 종합합산과세대상으로 적용하는 것이 타당하다고 판단됨.