매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은?
작년에 기획재정부에서 예규를 변경한 것 중에 중요한 것은 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일을 매매계약일에서 잔금청산일로 변경한 것입니다.
기존 예규에서는 매매계약일을 양도물건의 판정기준일로 정하고 있기 때문에, 비과세 요건을 충족하는 1주택자는 매매특약에 따라 건물을 멸실하고, 양도소득세는 1주택자 비과세 특례 적용을 받을 수 있었습니다.
그런데 기획재정부의 유권 해석 변경으로 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일을 잔금청산일로 판단하기 때문에, 매매특약에 따라 건물을 멸실한 경우 1주택자 요건을 충족해도 잔금청산일 기준 주택이 아닌 토지를 양도한 것이 됩니다.
즉, 1주택자 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 그러므로 계약을 할 때 주의해야 합니다.
>>기존 예규(유권 해석 변경 전)<<
● 사전-2021-법령해석재산-0093, 2021.05.17
｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 함
매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)이며, ’22.12.20. 이후 매매계약을 체결한 분부터 적용
>>관련 예규<<
기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20
[질의내용]
○ 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우,
-1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
(제1안) 매매계약 체결일
(제2안) 양도일
[회신]
귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 기준일이며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다. 끝.
[ 관련법령 ]
1. 사실관계
[사례1]
○ ’02.9.5. 본인 단독주택 취득
○ ’21.2월 단독주택 매도계약 체결
* 신청인은 단독주택 외에 다른 주택을 보유하지 않음
** 매매특약 사항 중 일부
매수인은 중도금 정산 후 잔금 전에 건물을 멸실한다.
- 매수자는 근린생활시설을 신축할 예정임
[사례2]
○ 1세대 3주택 세대로 건물을 잔금받기 전 철거하는 조건으로 매도계약을 체결하고 3주택 중 1주택을 양도하기로 함
2. 질의내용
○주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우
- 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
(제1안) 매매계약 체결일
(제2안) 양도일
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법(2021.03.16. 법률 제17925호로 개정된 것, 이하 같음) 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
□ 소득세법 시행령(2021.05.04. 대통령령 제31659호로 개정된 것, 이하 같음) 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서생략)
□ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후단 생략)
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
□ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. (후단 생략)
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
□ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대1주택의 특례】
② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다
□ 기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.
[질의] 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우
○ (쟁점1) 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
<제1안> 매매계약 체결일
<제2안> 양도일
○ (쟁점2) ‘쟁점1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기
<제1안> 새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터
<제2안> 새로운 해석 이후 양도분부터
[회신] 귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다.